纽约通过 Pied-a-terre 税：谁要缴费及税率

纽约市对第二套住房（非主要居所）征收的新税将使许多高端奢侈公寓业主的房产税负担显著增加。税收专家表示，该税将有助于弥补城市预算缺口。

州立法者已在周三通过对非主要住所征税的方案，所谓的 pied-a-terre 税将适用于价值 100 万美元或以上的第二套住宅。预计该税将带来约 5 亿美元收入。

两阶段征收：2026-2028 与 2028-2029

根据 CNBC 获得的税务细节，该房产税将分两阶段生效。第一阶段涵盖税年 2026-2027 与 2027-2028。届时，市财政部门（Department of Finance）认定的估值超过 100 万美元的公寓（condos 与 co-ops）将被纳入征税。

在前两年中，税率按估值分档：100 万至 300 万美元为每年 4%；300 万至 500 万美元为每年 5.25%；500 万美元以上为每年 6.5%。

尽管税率看起来较高，专家指出，城市沿用的评估与估值体系可能会显著低估房产价值，从而降低实际税负。相关人士表示，城市估值往往仅为真实市场价值的 10% 或更低。

城市不会立即全面改革体系，而是将根据预算文件逐步更新估值与税收。自 2028-2029 税年开始，房产价值将基于可比成交来确定。由于估值可能大幅上升，税率也将相应下调以平衡负担。

在 2028-2029 税年后的第二阶段，根据预算计划，估值分档调整为：500 万至 1500 万美元税率为 0.8%；1500 万至 2500 万美元税率为 1.05%；2500 万美元以上税率为 1.3%。

肯·格里芬成为“面孔”：税单测算与影响

纽约房地产税律师罗伯特·波拉克（Robert Pollack）表示：“这非常复杂。”

在政治传播层面，亿万富翁兼 Citadel 首席执行官肯·格里芬（Ken Griffin）成为该税的代表人物。纽约市长佐兰·马姆达尼（Zohran Mamdani）曾在格里芬位于顶层公寓前发布视频宣布该税。格里芬随后回应，称未来可能撤回在纽约的业务与工作。

据 CNBC 计算，在新税下，作为佛罗里达税务居民的格里芬，曼哈顿物业税账单预计将超过三倍。格里芬于 2019 年以 2.38 亿美元购买位于 220 Central Park South 的一处 24,000 平方英尺顶层公寓。不过政府记录显示，该公寓在城市估值中仅为 1550 万美元。

根据城市记录，格里芬在 2026-2027 税年的物业税为 858,332 美元。在 pied-a-terre 税的前两年中，波拉克估计其物业税将超过翻倍至 187 万美元左右。自 2028-2029 税年起，该金额预计将增至略低于 400 万美元。

此外，据报道，格里芬还购买了两套位于 740 Park Ave 的公寓，合计 8300 万美元。相关单位在 2028 年起的税负预计为 110 万美元，因此其曼哈顿所有物业的物业税总额预计将超过 500 万美元。

尽管一些城市官员认为富裕群体“支付得起”，但房地产经纪与税务律师表示，税负冲击会较为明显。波拉克说：“我的所有客户已经觉得自己支付得太多了。这些数字很重要。我不在乎你有多富。”